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Você sabe como funciona o financiamento imobiliário à luz da nova legislação vigente? Como tratamos no artigo anterior, os especialistas apontam que o Novo Marco Legal das Garantias irá estimular o crédito imobiliário e a redução das taxas de juros.
Isso se deve às significativas alterações e inovações implementadas nas principais legislações que regem o Direito Imobiliário, a seguir:
- Sistema de Financiamento Imobiliário – arts. 22 a 27-A, 30, 37-A e 39 (Lei nº 9.514/1997);
- Código Civil – inclusão do Capítulo XXI (Lei n° 10.406/2002);
- Código de Processo Civil – art. 784 (Lei nº 13.105/2015);
- Lei de Registros Públicos – Art. 29 e 167 (Lei nº 6.015/1973); e
- Lei de Parcelamento de Solo Urbano – Art. 18 (Lei nº 6.766/1979).
Tais alterações interferem diretamente na atividade de financiamento de imóveis, em especial, das incorporadoras e loteadoras que concedem crédito para a compra e venda de imóveis, bem como nas demais operações de crédito do mercado imobiliário.
Se você é um empreendedor do ramo imobiliário ou tem interesse em crédito pessoal e financiamentos, fique conosco até o final para entender melhor as novas regras para garantias imobiliárias!
Para entender melhor essas novidades trazidas pelo Novo Marco Legal das Garantias, precisamos, primeiro, relembrar alguns conceitos.
Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca
No financiamento imobiliário, as principais mudanças se concentram na alienação fiduciária de imóveis e hipoteca, conceitos que já tratamos anteriormente em nosso blog.
Vejamos, no quadro a seguir, as principais características destes instrumentos de garantia:
Para o contexto do artigo de hoje, é importante entender como a alienação fiduciária ocorre, sendo ela uma garantia constituída em (a) financiamento bancário ou por (b) incorporador na compra e venda de unidade futura:
a) Alienação fiduciária constituída em financiamento bancário
b) Alienação fiduciária constituída pelo Incorporador
Para melhor compreensão do tema, indicamos a leitura completa dos nossos artigos “Alienação Fiduciária: tudo o que você precisa saber sobre essa importante garantia” e “Lei de Alienação Fiduciária, Lei de Distrato e Código de Defesa do Consumidor: conflito real ou aparente?”.
Alienação fiduciária superveniente
Anteriormente à Lei nº 14.771/2023, um imóvel avaliado em 1 milhão de reais, indicado como garantia, ficaria vinculado a um financiamento até sua quitação, ainda que fosse uma operação de crédito de valor muito inferior ao bem ofertado como garantia.
Com o Novo Marco Legal, o valor desse único imóvel poderá ser fracionado e servir como garantia em mais de um financiamento/empréstimo.
Imagine o seguinte cenário:
- Você, cidadão, procura uma instituição financeira para adquirir um empréstimo no valor de 50 mil reais, oferecendo como garantia do empréstimo a alienação fiduciária do seu imóvel avaliado em 200 mil reais.
- Antes do Novo Marco Legal das Garantias, todo o valor do imóvel seria utilizado como garantia deste único empréstimo.
- Agora, além do primeiro empréstimo, você poderá tomar um novo empréstimo com outra instituição financeira em valor de até R$ 150 mil.
Esses empréstimos posteriores poderão ocorrer até o limite do valor de mercado do imóvel e serão garantidos por novas alienações fiduciárias, chamadas de alienações fiduciárias supervenientes (art. 22, §3º da Lei nº 9.514/1997), que poderão ocorrer com diferentes credores fiduciários.
O registro da alienação fiduciária superveniente, portanto, não dependerá do cancelamento da anterior.
Porém, no caso de execução da garantia, existirá uma relação de prioridade entre a alienação anterior e as supervenientes (art. 22, §4º da Lei nº 9.514/1997), ou seja, a garantia superveniente só poderá ser executada após a execução da primeira, se “sobrar” crédito.
Em outras palavras, em caso de inadimplência do devedor fiduciante (tomador do crédito), ocorrendo a execução da garantia (leilão ou alienação do imóvel para terceiros) pelo credor fiduciário, os credores fiduciários posteriores terão direito somente ao que “sobrar” do preço obtido com a alienação.
Contudo, o contrato da alienação fiduciária poderá prever condições específicas, caso se trate de uma alienação fiduciária superveniente.
Por exemplo, em caso de insuficiência do valor obtido com a alienação do imóvel para garantir a dívida superveniente, em razão da prioridade do credor fiduciário anterior, o contrato poderá determinar o oferecimento de nova garantia ou o pagamento da dívida.
O §5º do art. 22 da Lei nº 9.514/1997, incluído pelo Novo Marco Legal das Garantias, estabelece, ainda, a possibilidade de um credor fiduciário realizar o pagamento da dívida do devedor fiduciante, hipótese em que ficará investido no direito ao crédito e na propriedade fiduciária constituída em garantia.
Essa novidade do Novo Marco Legal das Garantias aproxima a figura da alienação fiduciária da hipoteca, uma vez que as alienações fiduciárias supervenientes são semelhantes às hipotecas de segundo grau.
Extensão da alienação fiduciária
Outra significativa mudança trazida pelo Novo Marco das Garantias para a alienação fiduciária é a possibilidade de sua extensão, uma vez que a Lei nº 14.771/2023 incluiu uma espécie de “recarregamento” da alienação fiduciária.
Agora, é possível realizar uma alienação fiduciária como garantia de um empréstimo ou financiamento e, à medida em que ele for amortizado, o seu saldo pago poderá ser utilizado para obter novo crédito, com a mesma instituição financeira (credor fiduciário), aproveitando como garantia a mesma alienação fiduciária já constituída.
Ou seja, uma única garantia, já registrada na matrícula do imóvel, poderá ser utilizada para obter mais de um empréstimo/financiamento, desde que a soma dos créditos obtidos não supere o valor da dívida inicial e o prazo estabelecido originalmente para a garantia original.
Em síntese, na extensão da alienação fiduciária é possível obter novo crédito com a mesma instituição financeira, utilizando a garantia já constituída (arts. 9º-A e seguintes da Lei nº 13.476/2017), quando:
- A nova operação for contratada com o mesmo credor fiduciário (art. 9º-A, inc. I), com instituição financeira diversa que seja integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo do credor fiduciário original (art. 9º-A, §3º, inc. I), ou com a garantidora fidejussória da operação de crédito original (art. 9º-A, §3º, inc. II);
- A instituição financeira que conceder o crédito fizer parte do Sistema Financeiro Nacional ou for Empresa Simples de Crédito (ESC) que concede empréstimo, financiamento e aquisição de direitos creditórios (factoring) para microempreendedores individuais (MEI) (art. 9º-A, §1º);
- Não houver outras operações garantidas com o mesmo imóvel com outros credores, por exemplo, uma alienação fiduciária superveniente com outra instituição financeira (art. 9º-A, inc. II); e
- Não exceder o valor e o prazo da garantia original (art. 9º-B, §4º).
Neste ponto, o Novo Marco Legal das Garantias diferenciou a alienação fiduciária da hipoteca, uma vez que, ao contrário das alienações fiduciárias, a extensão da hipoteca pode ser contratada com qualquer credor.
Agentes de garantias
Inicialmente, o projeto do Novo Marco Legal das Garantias previa a criação de instituições gestoras de crédito e de agentes de garantias. Após as emendas do senado, a Lei nº 14.771/2023 foi sancionada criando apenas a figura dos agentes de garantias.
O agente de garantia será aquele designado, pelo credor ou conjunto de credores, como responsável por efetuar os registros do gravame do bem indicado em garantia, gerenciar o bem e, ainda, pela execução da garantia, que atuará em nome próprio, representando o interesse dos credores, inclusive judicialmente.
Alguns pontos importantes sobre o agente de garantias no art. 853-A, incluído pelo Novo Marco de Garantias no Código Civil, são:
- O agente poderá ser substituído a qualquer momento pelo credor ou pela maioria simples do conjunto de credores (art. 853-A, §3º);
- Os valores obtidos com a execução da garantia, enquanto não transferidos para os credores, não farão parte do patrimônio do agente e não poderão responder por suas obrigações até 180 dias após o seu recebimento (art. 853-A, §5º)
- Os valores obtidos com a execução da garantia deverão ser transferidos ao credor ou conjunto de credores em até 10 dias úteis, contados a partir do seu recebimento (art. 853-A, §6º).
De acordo com o §7º do art. 853-A do Código Civil, esse agente também poderá celebrar contratos diretamente com o tomador do crédito para pesquisar ofertas de diferentes instituições, com o intuito de facilitar a contratação de novos créditos e novas operações.
Em entrevista ao O Globo, o professor João Quinelato apontou que os agentes de garantias ainda não existem no mercado, mas serão empresas especializadas que surgirão como uma mistura de assessoria jurídica e operadoras de cobrança.
Execução extrajudicial da hipoteca
Apesar da hipoteca ser uma garantia real muito utilizada nos Estados Unidos (mortgage) e em países europeus, ela caiu em desuso no financiamento imobiliário no Brasil, sendo, na maioria das vezes, substituída pela alienação fiduciária, que se mostra mais eficaz para os credores.
Um dos fatores determinantes para esse contexto era a inexistência de previsão legal sobre a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca.
Isto porque o Decreto-Lei nº 70/1966 limitava a possibilidade de execução extrajudicial de hipotecas aos credores que fizessem parte do Sistema Financeiro da Habitação e instituições financeiras, inclusive sociedades de crédito imobiliário, credenciadas pelo Banco Central da República do Brasil, nas condições que o Conselho Monetário Nacional autorizasse (art. 30, revogado pela Lei nº 14.711/2023).
Embora o Supremo Tribunal Federal (STF) tenha confirmado a constitucionalidade do Decreto-Lei em 2021, a referida norma se mostrava insuficiente para as tendências atuais do mercado de crédito, em especial a de extrajudicialização.
Logo, o Novo Marco Legal das Garantias modernizou as regras da hipoteca em seu Capítulo III (art. 9º), bem como alterou os dispositivos correspondentes do Código Civil (art. 1487 e art. 1.487-A).
Segundo a nova lei, a execução extrajudicial de hipotecas passou a ser uma possibilidade para todos os contratos que utilizam essa garantia (art. 9º, caput), ficando estabelecidos prazos para a realização de cada etapa, assim como já ocorria nas alienações fiduciárias.
O procedimento para essa execução se assemelha ao da alienação fiduciária, seguindo as seguintes etapas para o(s) leilão(ões), em caso de inadimplência:
Sobre o valor do leilão do imóvel hipotecado, tem-se que:
- No primeiro leilão, será aquele estabelecido no contrato ou o valor calculado para fins de ITBI (Imposto de Transmissão Inter Vivos), entre eles o maior (art. 9º, §3º);
- No segundo leilão, poderá ser aceito o maior lance, desde que este seja igual ou superior ao valor equivalente a soma da dívida e das despesas, o que inclui os emolumentos cartorários, os encargos legais, tributos e, quando houver, contribuições condominiais (art. 9º, §6º);
OU
- Caso não haja um lance igual ou superior a este valor, o credor poderá aceitar, a seu exclusivo critério, o lance correspondente a, no mínimo, metade do valor da avaliação do imóvel (art. 9º, §6º).
Independente de novo leilão, não havendo lance equivalente ao referencial mínimo (metade do valor da avaliação do imóvel):
- O credor poderá se apropriar do imóvel em pagamento da dívida, a qualquer tempo, pelo valor atualizado, mediante requerimento ao cartório competente, que fará os devidos registros (art. 9º, §9º, inc. I);
OU
- No prazo de 180 dias, contados do último leilão, realizar a venda para terceiro, dispensado novo leilão, hipótese em que o credor terá poderes para transmitir a propriedade e a posse ao adquirente (art. 9º, §9º, inc. II).
Sobre a desocupação do imóvel pelo devedor ou terceiro, o §12 do art. 9º da Lei nº 14.711/2023 prevê que serão aplicadas as mesmas regras previstas para a alienação fiduciária de imóveis (§§ 7º e 8º do art. 27 e os arts. 30 e 37-A da Lei nº 9.514/1997).
Hipoteca de imóvel.
Outras mudanças relevantes Terceiro fiduciante
O caput do art. 22 da Lei nº 9.514/1997 passou a prever expressamente a figura do terceiro fiduciante, aquele que contrata a transferência ao credor da propriedade resolúvel de seu imóvel, para garantir a obrigação de outra pessoa.
Com essa alteração o Novo Marco Legal das Garantias apenas formaliza algo que já era tendência para as alienações fiduciárias de imóveis.
Concurso de credores na execução extrajudicial
Em grande parte do seu texto, o Novo Marco Legal das Garantias uniformizou as regras para as modalidades de garantias imobiliárias, pois não só expandiu a possibilidade de mais de uma garantia sobre o mesmo imóvel para alienações fiduciárias, como também passou a permitir, de forma geral, a execução extrajudicial para hipotecas.
Por isso, foi necessária a criação de regras específicas para o concurso de credores no âmbito extrajudicial.
O artigo 10 da lei trata, principalmente, da obrigatoriedade de intimação dos demais credores quando do início da execução da garantia, para habilitarem seus respectivos créditos (caput).
O requerimento de habilitação do crédito deverá conter:
- Cálculo do valor atualizado do crédito (inc. I);
- Documento que comprove a operação e o saldo devedor (inc. II); e
- Quando ilíquida a obrigação contratada, a sentença judicial ou arbitral de liquidação do montante devido (inc. III).
Após o prazo de 15 dias (caput), contados a partir da intimação, o oficial do cartório de registro de imóveis será responsável por formalizar o quadro de credores, com seus respectivos créditos e os graus de prioridade (§ 1º).
Dívida garantida por mais de um imóvel
O art. 27-A da Lei nº 9.514/1997, introduzido pelo Novo Marco Legal das Garantias, menciona a possibilidade de operações de créditos serem garantias por mais de um imóvel, bem como que, no contrato, cada imóvel poderá estar associado à garantia de uma parcela da dívida.
Quando não há essa convenção, em caso de inadimplência, a execução extrajudicial poderá ocorrer em ato simultâneo, isto é, poderá ocorrer o leilão de todos os imóveis em conjunto ou em atos sucessivos, conforme for necessário para a quitação integral do débito.
Leilões públicos
O Marco Legal das Garantias também inovou nos leilões públicos, dobrando o prazo para a realização do primeiro leilão: antes eram 30 dias, agora, são 60 dias.
Na alienação fiduciária, já existia a figura do perdão legal do débito, uma vez que, em segundo leilão, o imóvel poderia ser arrematado por valor inferior ao da dívida e, sendo arrematado, o excedente seria perdoado. Agora, tanto para a alienação fiduciária, quanto para a hipoteca, essa hipótese só é permitida quando a garantia for constituída para o financiamento de imóvel próprio residencial.
Não sendo o caso de financiamento de imóvel residencial, de acordo com o art. 27, §5º-A da Lei nº 14.711/2023, em caso de arrematação do bem por valor inferior, o devedor continuará obrigado ao pagamento do valor remanescente da dívida.
Acrescente-se, ainda, que a Lei nº 14.711/2023 estabeleceu que o referencial mínimo atual para arrematação do bem, em segundo leilão, é a metade do valor de sua avaliação.
O contrato
Antes da nova lei, na contratação da garantia, era obrigatória a indicação do procedimento do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 (execução extrajudicial da garantia). Agora, com os artigos introduzidos pelo Novo Marco Legal das Garantias, é necessário que esteja previsto também os arts. 26-A e 27-A da referida legislação, que tratam, respectivamente, do procedimento de cobrança da dívida e da execução de garantias com mais de um imóvel.
Parcelamento de solo urbano
A Lei nº 14.711/2023 incluiu o §8º no art. 18 da Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei nº 6766/79), que prevê a possibilidade do mesmo imóvel, no qual será realizado o loteamento, ser utilizado como garantia ao Município ou ao Distrito Federal na execução das obras de infraestrutura, bem como para créditos constituídos em favor de credor em operações de financiamento das obras para urbanizar o lote.
O que mudou nos serviços cartorários e notariais com o Novo Marco Legal das Garantias?
Como tratamos nos tópicos anteriores, o Novo Marco Legal das Garantias e as demais legislações que fazem parte do Programa Mais Garantias Brasil, seguem uma tendência clara de extrajudicialização.
Por meio da competência e atividade dos cartórios, o Marco das Garantias pretende incentivar a renegociação das dívidas e desburocratizar a recuperação de crédito no país.
A ideia é garantir que o credor tenha acesso a um procedimento simples e eficiente de intimação do devedor e de execução da garantia, por meio das seguintes mudanças:
Intimação do devedor
Independente da quantidade de imóveis dados em garantia, será válida uma única intimação do devedor. Caso os imóveis estejam localizados em circunscrições diferentes, ou seja, se houver mais de um cartório competente, a Lei nº 14.711/2023 autoriza a qualquer um dos oficiais a realizar a intimação do devedor para purgar a mora (art. 26, §1º-A da Lei nº 9.514/1997).
O art. 26 da Lei nº 9.514/1997 também passou a prever que será necessária a intimação do terceiro fiduciante para constituí-lo em mora.
Renegociação de dívidas
O Novo Marco Legal das Garantias instituiu o procedimento de solução negocial prévia ao protesto, como uma medida de incentivo à renegociação de dívidas (art. 11-A da Lei nº 9.492/1997).
Por meio desse procedimento, ao levar um débito para protesto, o credor poderá optar pela tentativa de solução prévia, em que o responsável pelo tabelionato competente territorialmente irá acatar a recomendação de renegociação da dívida, apresentada pelo credor, antes de efetivar o seu protesto.
Se a renegociação realizada pelo tabelião for bem-sucedida, os emolumentos deverão ser arcados pelo devedor, assim como as demais despesas.
Intimações eletrônicas
O tabelião de protesto poderá realizar a intimação do devedor, de dívida de qualquer tipo, por meios eletrônicos. Um dos meios de intimação eletrônica aceitos serão os aplicativos de mensagem instantânea (Whatsapp, Telegram etc.).
Neste caso, a intimação do devedor só será considerada cumprida quando for possível verificar o recebimento da mensagem (✓✓), uma vez que, em alguns aplicativos, essa funcionalidade pode ser desabilitada.
Prova de vida
O Novo Marco Legal das Garantias também alterou a Lei de Registros Públicos para autorizar a emissão, pelo RCPN, de certificados de vida, de estado civil e de domicílio físico e/ou eletrônico do interessado.
Para tanto, será necessária a existência de um convênio entre a instituição interessada na informação e o cartório, bem como a comunicação imediata da prova de vida atestada deverá ser imediata e eletrônica.
Conclusão
O Novo Marco Legal das Garantias trouxe previsões positivas para o futuro do mercado imobiliário, concretizando a tendência da extrajudicialização nas execuções das garantias imobiliárias e ampliando as possibilidades para as alienações fiduciária de imóveis.
Assim, as instituições financeiras, incorporadoras e loteadoras poderão trazer novos produtos ao mercado para o financiamento imobiliário, considerando, agora, as alienações supervenientes e a modernização das hipotecas.
Como já tratamos em nosso artigo anterior, as novas regras buscam aproveitar ao máximo os ativos imobiliários, visualizando o imóvel próprio como uma ferramenta para o acesso ao crédito pessoal e financiamento.
O Novo Marco Legal das Garantias de Crédito significa, para os tomadores, a oportunidade de obtenção de mais crédito, com juros menores, o que influenciará positivamente no consumo e no crescimento econômico no país.
Em contrapartida, para as instituições financeiras e empresas do ramo imobiliário, significa ter mais segurança na recuperação de ativos pelos procedimentos de execução de garantia.
Dessa forma, considerando a importância do Novo Marco Legal das Garantias, preparamos um quadro resumo para te ajudar a se manter atento às novidades:
Se você ainda tem alguma dúvida sobre o tema ou precisa de ajuda para um caso específico, deixe seu comentário abaixo ou entre em contato
Tudo o que você precisa saber sobre essa importante garantia
Certamente você já ouviu falar em hipoteca, mesmo que apenas em filmes ou em alguma série do Netflix ou outra plataforma semelhante. De fato, a hipoteca é muito utilizada nos Estados Unidos (mortgage) e também em países europeus.
Na hipoteca, é informado na matrícula do imóvel que aquele bem está hipotecado em favor de uma instituição financeira, como garantia do pagamento de um valor financiado. Se o devedor não paga a dívida na data de vencimento, o credor terá de pedir que o bem seja vendido para satisfazer o seu crédito.
Bom, se já dissemos no início deste texto que a alienação fiduciária também consta na matrícula do imóvel, qual é, afinal, a diferença entre ela e a hipoteca?
Vamos lá: na alienação fiduciária, o direito de propriedade do imóvel continua sendo do credor até a quitação do financiamento, enquanto na hipoteca isso não ocorre, pois o devedor é o proprietário do bem e a matrícula apenas contém a informação de que o imóvel está hipotecado em garantia.
O registro de uma hipoteca em matrícula não impede a alienação do imóvel, mas o comprador assume integralmente o risco do contrato adjacente de financiamento (entre vendedor e credor), uma vez que, se o vendedor se tornar inadimplente, o imóvel continuará respondendo pela dívida e poderá ser levado a leilão em processo de execução, ainda que já esteja registrado em nome do comprador.
Na alienação fiduciária, contrariamente, o devedor só consegue alienar o bem a terceiros com expressa anuência do credor fiduciário.
Há também uma diferença em relação ao procedimento para a exigência da garantia: no caso da alienação fiduciária, esse procedimento pode ocorrer pela via extrajudicial, sendo que na hipoteca é necessário ajuizar uma ação para que o credor satisfaça o seu crédito.
Existem outras especificidades da alienação fiduciária que a distinguem da hipoteca, como em relação aos efeitos do inadimplemento, que veremos adiante.
INTRODUÇÃO
Apesar de a expressão ‘alienação fiduciária’ parecer, à primeira vista, sofisticada demais para quem não é do meio jurídico e embora, para muita gente, ela esteja ligada somente à compra e venda de veículos ou a complexas operações bancárias, esse instituto é bem mais comum no cotidiano do mercado imobiliário do que se possa imaginar.
Vamos desmistificar o tema e ver como essa espécie de contrato imobiliário usado como forma de garantia pode ser bastante útil para viabilizar uma série de negócios?
O que é e para que serve a alienação fiduciária?
Alienação Fiduciária: tudo o que você precisa saber sobre essa importante garantia
Apesar de a expressão ‘alienação fiduciária’ parecer, à primeira vista, sofisticada demais para quem não é do meio jurídico e embora, para muita gente, ela esteja ligada somente à compra e venda de veículos ou a complexas operações bancárias, esse instituto é bem mais comum no cotidiano do mercado imobiliário do que se possa imaginar.
Vamos desmistificar o tema e ver como essa espécie de contrato imobiliário usado como forma de garantia pode ser bastante útil para viabilizar uma série de negócios?
Índice [Ocultar]
- 1 O que é e para que serve a alienação fiduciária?
- 2 Base legal
- 3 Vantagens
- 4 Garantia pessoal x garantia real
- 5 Alienação fiduciária x hipoteca
- 6 Etapas do processo de alienação fiduciária
- 7 Efeitos do inadimplemento
- 8 Leilões
- 9 O imóvel alienado pode ser vendido?
- 10 O que acontece em caso de morte do devedor?
- 11 Conclusão
O que é e para que serve a alienação fiduciária?
Juridicamente, alienar significa transferir o domínio de algum bem. Fidúcia, por sua vez, significa confiança.
Ligando esses dois pontos, podemos afirmar, em linhas gerais, que a alienação fiduciária é a transferência de um bem mediante garantia estabelecida sobre esse próprio bem. E a força dessa garantia é o elemento que dá àquele que está transferindo o bem a confiança de que a outra parte irá honrar as obrigações assumidas.
Dizendo de outro modo, na alienação fiduciária o devedor (chamado de devedor fiduciante), ao financiar um bem, fica com a posse deste, sendo que a propriedade permanece com o credor (chamado de credor fiduciário) até que o pagamento integral do financiamento tenha ocorrido.
A alienação fiduciária, portanto, pode ser vista como um contrato acessório, que serve para garantir o cumprimento de obrigações reguladas em um contrato principal.
O contrato principal pode ser, por exemplo, o financiamento por crédito associativo, muito comum em empreendimentos voltados para o mercado de baixa e média renda.
Para simplificar, vamos usar como exemplo o financiamento de um imóvel. João, interessado em adquirir um apartamento, celebra contrato de compra e venda com uma incorporadora e o pagamento será financiado pelo Banco ABC.
Para financiar o pagamento do apartamento, o Banco ABC paga o valor exigido pela incorporadora e celebra com João um contrato de alienação fiduciária, pelo qual a propriedade do imóvel será transferida em garantia ao Banco ABC, enquanto João passará a ter a posse do bem e a poder usá-lo livremente durante o prazo do financiamento.
Depois de quitar todas as suas obrigações financeiras junto ao Banco ABC, a propriedade do imóvel será, finalmente, transferida em definitivo para João.
Esse é um exemplo de alienação fiduciária de bem imóvel, mas esse tipo de contrato também pode ser utilizado em aquisições de bens móveis, como o que ocorre na compra e venda de veículos, algo que você talvez já tenha visto.
Quando um veículo é financiado mediante alienação fiduciária, a propriedade do bem pertencerá à instituição financeira responsável pelo financiamento até que o comprador, que fica apenas com a posse, tenha quitado todas as parcelas.
A conhecida “busca e apreensão de veículos”, aliás, ocorre quando a posse de um veículo é retomada, pelo credor fiduciário, de um devedor fiduciante que caiu em inadimplência.
Naturalmente, tanto no caso de imóveis quanto no caso de veículos, a alienação fiduciária estará formalizada nos documentos que registram a propriedade desses bens (a matrícula do imóvel, no primeiro caso, e o documento do veículo, no segundo).
Base Legal
A Lei 9.514/97 regulamenta a alienação fiduciária em operações de financiamento imobiliário e apresenta o seguinte conceito: a alienação fiduciária é “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Já o Código Civil, no artigo 1.361 e seguintes, traz previsões complementares àquelas contidas na referida lei e cuida do tema relativamente a bens móveis, trazendo a seguinte definição: “considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor”.
Em 2004, com a Lei 10.931, passou-se a prever que, “sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel”.
Assim, ampliou-se, e muito, o alcance do instituto ao permitir que ele garanta obrigações em geral – ou seja, qualquer dívida –, de modo que hoje é largamente utilizado no mercado imobiliário em operações das mais variadas naturezas.
Ficará mais fácil entender essas normas depois das explicações e exemplos que demos e daremos neste artigo, combinado?
Vantagens
Se a alienação fiduciária é uma forma de garantia bastante relevante no contexto de operações imobiliárias, quais são as vantagens dela quando comparada a outras formas de garantia previstas em nosso sistema jurídico?
Na alienação fiduciária, como a propriedade do bem permanece com o credor, este possui uma segurança maior e, assim, consegue precificar os seus riscos de modo menos agressivo, o que normalmente se reflete em uma taxa de juros mais favorável para o devedor.
Além disso, o procedimento para fazer valer a garantia na alienação fiduciária pode ser executado sem a necessidade de uma ação judicial, algo que, ante a morosidade e as carências estruturais do Poder Judiciário brasileiro, é uma grande vantagem.
Falaremos, a seguir, de outras formas de garantia e você poderá visualizar mais vantagens do instituto da alienação fiduciária.
Garantia Pessoal X Garantial Real
Grosso modo, garantia pessoal é uma garantia relacionada à própria pessoa do garantidor, sem que esteja vinculada a um bem específico. Já garantia real é aquela que se sustenta especificamente sobre um determinado bem.
As garantias pessoais que o direito brasileiro prevê são o aval e a fiança, nos quais o garantidor é a própria pessoa, o avalista ou o fiador, e não um bem específico daquela pessoa.
A fiança, prevista no artigo 818 do Código Civil, é muito utilizada em contratos de locação, do qual tratamos em nosso artigo sobre contratos imobiliários. Já o aval, previsto no artigo 897 do mesmo Código Civil, é uma garantia específica para títulos de crédito, como cheques e duplicatas. Diferentemente da fiança, o contrato é dispensado para o aval, sendo necessária somente a assinatura do avalista no título (por isso, cuidado ao assinar documentos, você pode se tornar garantidor de alguém!).
Por outro lado, o Código Civil prevê 3 (três) espécies de garantias reais: o penhor, a hipoteca e a anticrese.
O penhor é uma garantia real vinculada a coisas móveis. Embora já tenha caído em certo desuso, as instituições bancárias ainda utilizam esse tipo de garantia ao concederem empréstimos.
O interessado transfere a posse do bem, previamente avaliado por um especialista, e o bem fica retido até que o empréstimo tenha sido quitado. Joias ou relógios de considerável valor costumam ser usados nesse tipo de operação.
Se ocorre a inadimplência, o banco credor vende o bem e recupera a quantia emprestada, embolsando a eventual diferença.
A anticrese é ainda menos usual na atualidade. Ela ocorre quando o devedor transfere para o credor a posse de um bem imóvel, ficando o credor com a possibilidade de se aproveitar dos frutos e rendimentos gerados pelo bem até que a dívida tenha sido quitada.
A terceira espécie de garantia real é a mais famosa delas: a hipoteca. Por possuir algumas semelhanças com a alienação fiduciária, falaremos dela em um tópico à parte.
A título de curiosidade, apesar de ser considerada por boa parte da doutrina e do mercado como uma garantia real, em razão das características que agora você já sabe quais são, a alienação fiduciária não consta no rol de garantias reais do Código Civil.
Alienação Fiduciária x Hipoteca
Certamente você já ouviu falar em hipoteca, mesmo que apenas em filmes ou em alguma série do Netflix ou outra plataforma semelhante. De fato, a hipoteca é muito utilizada nos Estados Unidos (mortgage) e também em países europeus.
Na hipoteca, é informado na matrícula do imóvel que aquele bem está hipotecado em favor de uma instituição financeira, como garantia do pagamento de um valor financiado. Se o devedor não paga a dívida na data de vencimento, o credor terá de pedir que o bem seja vendido para satisfazer o seu crédito.
Bom, se já dissemos no início deste texto que a alienação fiduciária também consta na matrícula do imóvel, qual é, afinal, a diferença entre ela e a hipoteca?
Vamos lá: na alienação fiduciária, o direito de propriedade do imóvel continua sendo do credor até a quitação do financiamento, enquanto na hipoteca isso não ocorre, pois o devedor é o proprietário do bem e a matrícula apenas contém a informação de que o imóvel está hipotecado em garantia.
O registro de uma hipoteca em matrícula não impede a alienação do imóvel, mas o comprador assume integralmente o risco do contrato adjacente de financiamento (entre vendedor e credor), uma vez que, se o vendedor se tornar inadimplente, o imóvel continuará respondendo pela dívida e poderá ser levado a leilão em processo de execução, ainda que já esteja registrado em nome do comprador.
Na alienação fiduciária, contrariamente, o devedor só consegue alienar o bem a terceiros com expressa anuência do credor fiduciário.
Há também uma diferença em relação ao procedimento para a exigência da garantia: no caso da alienação fiduciária, esse procedimento pode ocorrer pela via extrajudicial, sendo que na hipoteca é necessário ajuizar uma ação para que o credor satisfaça o seu crédito.
Existem outras especificidades da alienação fiduciária que a distinguem da hipoteca, como em relação aos efeitos do inadimplemento, que veremos adiante.
Etapas do processo de alienação fiduciária
O contrato em que se prevê a alienação fiduciária deve ser registrado na matrícula do imóvel, de modo que fique formalizada a propriedade do bem em nome do credor fiduciário.
É em tal momento que ocorre o chamado “desdobramento da posse”, com o devedor fiduciante se tornando o possuidor direto do bem e credor fiduciário o possuidor indireto.
Nos termos da Lei 9.514/97, o contrato precisa conter:
- o valor da dívida;
- o prazo e as condições de pagamento;
- a taxa de juros e demais encargos;
- cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição completa do imóvel;
- cláusula que assegure ao devedor a livre utilização do bem, sob sua própria responsabilidade, desde que esteja adimplente;
- a indicação do valor do imóvel para fins de leilão, caso seja necessário leiloar o bem em razão do inadimplemento das obrigações de pagamento; e
- cláusula que regule os procedimentos do possível leilão.
Uma novidade importante inserida na Lei 9.514/97 pela Lei 13.465/17: caso o valor do imóvel convencionado pelas partes para fins de leilão seja inferior ao utilizado pelo Município como base de cálculo do ITBI, imposto do qual tratamos em outro de nossos artigos, o valor indicado pelo Fisco municipal será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.
Feito o pagamento da dívida e de todos os encargos, o credor tem o prazo de 30 (trinta) dias para fornecer o termo de quitação ao devedor, sob pena de multa equivalente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
O termo de quitação deve ser apresentado ao respectivo Cartório para que a propriedade fiduciária seja cancelada, de modo que o devedor fiduciante passe a ser o proprietário pleno do imóvel.
E em caso de inadimplemento do devedor? Como funciona a alienação fiduciária?
Efeitos do inadimplemento
Em caso de inadimplemento da dívida no todo ou em parte, a propriedade do bem será consolidada em favor do credor.
Para que ocorra essa consolidação da propriedade, é necessário que o credor faça um requerimento específico ao Cartório no qual o bem está registrado, e em que também terá sido registrada a alienação fiduciária.
O Cartório, então, enviará uma intimação ao devedor, que terá o prazo de 15 (quinze) dias para quitar a dívida e todos os seus encargos.
O devedor deve ser intimado pessoalmente, por meio de procurador ou por correio com aviso de recebimento. Não podem existir dúvidas quanto à efetiva ocorrência da intimação. Litígios relacionados a alienações fiduciárias costumam ocorrer exatamente quando não fica claro se o devedor foi regularmente intimado – por exemplo, quando fica difícil identificar quem assinou o aviso de recebimento.
Outra mudança inserida na Lei 9.514/97 pela Lei 13.465/17 é justamente uma exceção à necessidade de a intimação ser pessoal. Isso ocorre quando o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o devedor em seu domicílio ou residência sem o encontrar por 2 (duas) vezes.
Nesse caso, havendo motivada suspeita de ocultação, qualquer pessoa da família poderá ser intimada ou, em sua falta, qualquer vizinho, que retornará ao imóvel no dia útil imediato, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar.
Nos condomínios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, essa intimação pode ser feita, inclusive, ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
Essas previsões estão alinhadas a regras trazidas pelo vigente Código de Processo Civil, que buscam tornar mais eficaz o respeito aos direitos do credor.
Caso o devedor esteja em local incerto e não sabido, a intimação poderá ser feita por edital publicado por 3 (três) dias nos jornais de maior circulação da localidade.
A consolidação da propriedade ao credor ocorrerá 30 (trinta) dias após expirado o prazo estipulado para o pagamento. Nesse período, o devedor ainda tem a possibilidade de quitar os débitos para evitar que o bem seja leiloado.
Uma vez consolidada a propriedade, o credor tem o prazo de 30 (trinta) dias para promover o leilão público de alienação do imóvel, assunto para o próximo tópico.
Antes de passarmos a ele, vale mencionar que, em agosto de 2020, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o ITBI incide sobre a consolidação da propriedade dos imóveis dados em garantia em contratos de alienação fiduciária, superando a tese de alguns contribuintes no sentido de que, nesse tipo de operação, não haveria a transferência do imóvel propriamente dita. Os contribuintes defendiam, também, que o artigo 35, II, do Código Tributário Nacional, excluiria do fato gerador do imposto os direitos reais de garantia (daí a relevância de definir se a alienação fiduciária é ou não um direito real de garantia).
Leilões
Em razão da natureza da alienação fiduciária, o credor que teve a propriedade do imóvel consolidada em seu favor por força da inadimplência do devedor não pode ficar com o bem em seu patrimônio, devendo promover o leilão.
O primeiro leilão deve ocorrer 30 (trinta) dias após a consolidação da propriedade e os lances devem ser maiores que o valor do imóvel (observado o que já dissemos sobre a possibilidade de adoção do valor definido pelo Município para a cobrança do ITBI).
Não havendo lance viável, deve ser realizado novo leilão nos 15 (quinze) dias subsequentes, no qual poderá ser aceito o maior lance oferecido, ainda que inferior ao valor do imóvel, mas desde que em valor igual ou superior ao valor da dívida.
Feito o leilão, o credor fica obrigado a entregar ao devedor, no prazo de 5 (cinco) dias, o valor que, eventualmente, exceder o necessário para quitar o débito.
Se no segundo leilão o maior lance não for igual ou superior ao valor da dívida, considera-se extinto o débito, de modo que o credor deverá fornecer ao devedor a comprovação de quitação da dívida.
O imóvel, com toda as sua benfeitorias, ficará em definitivo em nome do credor, sem nenhum pagamento de indenização ou compensação ao devedor e, a partir de então, poderá ser livremente negociado com terceiros.
O devedor será comunicado da data e horário dos leilões, sendo-lhe assegurada a preferência na aquisição do bem pelo valor da dívida acrescido das despesas. A Lei 9.514/97 estabelece com clareza os conceitos de dívida e despesas:
- dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
- despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
E se o imóvel estiver locado? Sim, o devedor fiduciante tem a possibilidade de alugar o imóvel dado em garantia fiduciária.
Nessa situação, o locatário deve ser informado quanto à consolidação da propriedade em favor do credor e terá o prazo de 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel, exceto se o credor concordar com a permanência do locatário no bem, o que deve ser levado a registro.
Como se vê, há um longo caminho entre a consolidação e transferência definitiva da propriedade até o efetivo leilão que satisfaz a dívida, no curso do qual busca-se garantir segurança a todos os envolvidos.
O imóvel alienado pode ser vendido?
Como já explicamos, na alienação fiduciária a propriedade do imóvel fica temporariamente com o credor. Assim, poderia o devedor vender o imóvel que, em teoria, não lhe pertence?
A resposta é mais complexa do que parece. Justamente por não ter a propriedade plena, o devedor não pode vender o imóvel, porém, pode ceder os seus direitos e obrigações desde que haja concordância expressa do credor.
Na prática funciona assim: o devedor transfere a um terceiro todos os seus direitos e obrigações e esse terceiro passa a ser o devedor fiduciante, que somente terá a plena propriedade do imóvel após quitar a dívida assumida.
Oque acontece no caso de morte do devedor?
A citada Lei 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, prevê como condição essencial das operações de financiamento imobiliário em geral “a contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente”.
Assim, se o devedor falece, a seguradora contratada quita a obrigação em favor dos herdeiros dele, observadas as regras de sucessão da legislação civil.
Conclusão
Nossos Tribunais estão repletos de causas complexas envolvendo contratos de alienação fiduciária, sendo que diversas delas já chegaram ao Superior Tribunal de Justiça de 1997 (ano em que foi editada a Lei 9.514/97) para cá.
Em 2004 a Lei 10.931 ampliou, e muito, o alcance do instituto, que hoje é largamente utilizado no mercado imobiliário em operações dos mais variados valores.
E, especialmente após a ampliação do alcance do instituto trazida pela Lei 10.931 em 2004, ele passou a ser largamente utilizado em operações imobiliárias.
Desse modo, pelo fato de a alienação fiduciária ter se tornado tão comum, é imprescindível compreender o que significa assinar um contrato dessa natureza, a utilidade e alcance do instituto e, especialmente, os efeitos do não pagamento da dívida principal, como explicamos neste artigo. Avaliar corretamente tais aspectos, com uma assessoria jurídica adequada, é o que dará segurança ao credor e ao devedor para que a operação pretendida possa ocorrer.
Preparamos este conteúdo para simplificar o máximo possível as informações sobre a alienação fiduciária e esperamos que o texto tenha sido útil para sanar suas dúvidas. Ainda precisa de algum esclarecimento? Entre em contato conosco e cadastre-se para receber nossa newsletter!
Exploração das diferentes opções de financiamento disponíveis, como financiamento bancário, consórcio e financiamento direto com o vendedor. Dicas sobre como avaliar as opções de financiamento e escolher a que melhor se adapta às suas necessidades e perfil financeiro. Informações sobre opções de financiamento e estratégias de investimento. Manutenção e Valorização
Entenda as principais diferenças
Crédito Imobiliário
O crédito imobiliário é um empréstimo oferecido por bancos e agências financeiras, que pode ser utilizado para comprar ou construir uma residência. Ele é uma das modalidades de financiamento mais populares no Brasil, já que a casa própria é o sonho de muitas pessoas.
Em outras palavras, o crédito imobiliário é um produto financeiro, oferecido por instituições especializadas, e que permite a aquisição de um bem imobiliário (sendo mais comum uma casa ou apartamento) por meio da utilização de um empréstimo. Esse, por sua vez, deverá ser quitado em parcelas fixas e sem variações nas condições do mercado para seus contratantes.
Existem diversos tipos de créditos imobiliários, e alguns bancos oferecem condições especiais para determinadas modalidades. Podemos dizer que ele é ideal para quem almeja adquirir uma propriedade residencial por meio da formatação de pagamentos menores do que um empréstimo convencional.
Com certeza, você já deve ter pensado que algo desse gênero seria impossível no financiamento bancário tradicional, não é mesmo? Isso porque, diferentemente do modelo normalmente utilizado pelos bancos, no crédito imobiliário, as taxas são variadas conforme as mudanças nos índices monetários oficiais brasileiros (como o IPCA).
Esse detalhe faz com que não haja grandes flutuações na economia dos clientes interessados nesses serviços financeiros.
Saiba o que considerar na hora de adquirir o crédito imobiliário
Uma dica importante é pesquisar bastante para encontrar a menor taxa de juros possível. Afinal, quanto maior for a taxa, mais alto será o valor total da dívida. Outro fator crucial na hora do financiamento é escolher bem o prazo do empréstimo.
Quanto mais curto for o período, maiores serão os valores das parcelas. Isso pode significar que você precisará economizar mais para quitar a dívida antes do tempo estipulado.
Por outro lado, se você optar por um prazo mais longo para pagamento, as parcelas, certamente, serão menores — mas lembre-se: quanto maior for o prazo, maiores as chances de você acabar pagando mais juros no final de toda operação.
Desse modo, será importante que você encontre um equilíbrio entre o valor máximo das parcelas e o tempo para completar o pagamento do crédito adquirido. Uma última dica importante: não se esqueça dos custos extras!
Além dos juros e da entrada do imóvel (que podem variar bastante), existem outras taxas envolvidas no processo, as quais podem variar para cada instituição financeira. Ainda, informe-se bem sobre as taxas de seguros opcionais e obrigatórios e dos impostos cobrados sobre essas operações, como o ITBI.
Veja como adquirir um crédito imobiliário
O primeiro passo para solicitar um crédito imobiliário é procurar uma instituição financeira disposta a concedê-lo a você. Os bancos mais tradicionais costumam ter taxas menores do que as agências financeiras independentes, mas não deixe de pesquisar!
É importante levar em conta quais são as características dos principais tipos de crédito disponíveis, as taxas que recaem em cada um deles, sempre analisando cuidadosamente qual convém mais às suas circunstâncias e necessidades atuais, como:
montante requerido para o pagamento mensal;
número de parcelas;
valor total dos juros a serem pagos até o fim do acordo;
período de carência;
taxas, entre outras variações pertinentes que aparecerem durante suas pesquisas.
É importante compreender que tudo isso vai influenciar diretamente a quantia total da dívida finalmente contraída. Por outro lado, existem algumas situações específicas que talvez seja interessante considerar ao contratar um crédito, como comprar diretamente um imóvel pronto, evitando, assim, processos custosos de construção.
É um tipo de financiamento em que você usa a propriedade que está adquirindo como garantia para obter um empréstimo;
Com esse modelo de financiamento, os bancos oferecem uma taxa de juros mais baixa do que outros tipos de empréstimos;
Esse tipo de financiamento também pode ser mais arriscado, pois, o banco pode confiscar seu imóvel se você não pagar as dívidas.
Lembrando que, nas duas opções, serão necessárias análises de crédito por parte da instituição, e que você precisará de documentos para comprovar a sua renda.
7 tipos de financiamentos imobiliários
Os financiamentos imobiliários podem ser feitos com instituições financeiras, como os bancos ou, ainda, direto com a própria construtora. Quer realizar o sonho da casa própria financiando um imóvel? Comece estudando com atenção as condições de financiamento, os juros e o prazo de pagamento. E para isso, o primeiro passo é conhecer os principais tipos de financiamento existentes no mercado. Assim, terá todas as informações necessárias para realizar um negócio assertivo e rentável.
Queremos que você finalize esse artigo munido de todas as informações necessárias para compreender a fundo todos os tipos de financiamento imobiliário.
Por isso, antes de adentrarmos em cada um, vamos dar uma contextualizada em termos e informações básicas sobre financiamento imobiliário.
Como já explicamos, é comum algumas pessoas que desejam adquirir o imóvel próprio não terem todo o valor que ele custa. Nestes casos, uma solução viável é realizar um financiamento imobiliário.
É provável que agora você esteja se questionando que um financiamento e um empréstimo sejam a mesma coisa, mas não são. Enquanto no empréstimo pessoal você não precisa informar ao banco a destinação daquele dinheiro, no financiamento isso é justamente o foco. Por isso, existem financiamentos específicos para imóveis e automóveis, por exemplo.
Assim sendo, no financiamento imobiliário, você paga um valor de entrada, solicita a uma instituição financeira o restante emprestado e paga para ela de forma parcelada com juros, taxas e correção monetária.
Quando uma instituição financeira confere um financiamento, é cobrado uma taxa para “compensar” o período que ela não terá esse dinheiro em mãos. É isso que chamamos de taxa de juros.
Para definir qual vai ser a taxa, a instituição financeira analisa uma série de fatores, como:
- Probabilidade de inadimplência;
- O valor do imóvel a ser financiado;
- A renda familiar do comprador;
- Idade e histórico de dívidas do comprador.
Dessa forma, quanto maior for o risco de conceder aquele financiamento, maior será sua a taxa de juros.
Devido à inflação, é comum que todo contrato de financiamento tenha um índice de correção monetária para “corrigir” a perda econômica devido aos reajustes do Real em relação a outras moedas e a inflação.
Nos financiamentos imobiliários, é muito comum a utilização da Taxa Referencial (TR) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
A amortização, na prática, é uma forma de liquidar ou ir diminuindo o saldo devedor até a liquidação total da dívida.
Amortizar as parcelas de um financiamento é um dos principais objetivos de quem adquire um imóvel.
Agora que já contextualizamos você melhor sobre o que envolve um financiamento imobiliário, chegou a hora de compartilhar com os 7 tipos de financiamentos imobiliários mais utilizados no Brasil. Já adiantamos: o último é um dos mais vantajosos!
1) SFH - Sistema de Financiamento Habitacional
O Sistema Financeiro de Habitação é um programa regulamentado pelo Governo Federal com concessão de até 80% do valor total do imóvel que não seja superior a R$ 1,5 milhão.
Com esse tipo de financiamento é possível financiar desde a compra de um imóvel até sua reforma ou construção.
Por regra, o valor mensal das parcelas num contrato regido pelo Sistema Financeiro de Habitação não pode comprometer mais do que 30% da renda bruta do contratante e este deve ser, exclusivamente, pessoa física.
Além disso, mesmo regido pelo governo, o Sistema Financeiro de Habitação permite que a negociação seja feita de forma direta entre o você e sua instituição financeira.
Entre as fontes de recursos do SFH, podemos citar as duas mais utilizadas: o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a Caderneta de Poupança.
O que preciso para utilizar o Sistema Financeiro de Habitação?
Se você deseja adquirir esse tipo de financiamento, precisa preencher os seguintes pré-requisitos:
- ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente para estar no Brasil;
- não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;
- ter renda suficiente para pagar a prestação mensal;
- ter mais de 18 anos ou ser emancipado após os 16.
Você pode conferir todas as condições para participar do SFH, conferindo a resolução Nº 4.676 do Banco Central.
2) SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário
O Sistema de Financiamento Imobiliário também é uma modalidade de financiamento criada pelo Governo Federal, mas que permite uma negociação mais livre e flexível entre cliente e banco.
Neste tipo de financiamento não é exigido um valor máximo de avaliação do imóvel e nem um limite de renda comprometida, o que pode também fazer com que os juros sejam maiores e mais voláteis, variando entre 12% e 16% ao ano.
O valor concedido pode chegar até 90% do valor total do imóvel, com o prazo de quitação máximo de 35 anos. Além disso, tanto pessoas físicas como jurídicas podem utilizar.
Desde agosto de 2021, o Sistema de Financiamento Imobiliário permite o uso do saldo do FGTS para a quitação de prestações da casa própria.
Para usufruir deste benefício, você deve cumprir os seguintes requisitos:
- Utilizar o saldo do FGTS apenas para amortizar parcelas do primeiro imóvel;
- O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;
- Sua conta do FGTS deve ter mais de três anos;
- Optar pela redução do saldo devedor ou abater até 80% das prestações em 12 meses, prorrogáveis ao final de cada período.
3) Minha casa Minha Vida ( antigo Casa Verde Amarela)
Oportuniza o acesso à moradia as famílias com renda mensal bruta de até de R$ 8 mil, por meio de aportes públicos (Estados, Municípios e União).
- Visão Geral O programa ‘Minha Casa, Minha Vida’ permite que famílias com renda mensal bruta de até R$ 12 mil financiem imóveis, visando facilitar o acesso à moradia. source
- 💰 Faixa de Renda O programa contempla diferentes faixas de renda, sendo que a nova Faixa 4 atende famílias com renda mensal até R$ 12 mil e oferece a possibilidade de financiar imóveis de até R$ 500 mil. source
- 🏢 Financiamento Urbana O financiamento é realizado com recursos do FGTS e é voltado para famílias residentes em áreas urbanas, oferecendo condições diferenciadas para aquisição da casa própria.
4) Tabela Price
O Sistema Price é um tipo de financiamento no qual as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes.
Contudo, no Brasil, por exemplo, devido às altas taxas de inflação, esse sistema utiliza a Taxa Referencial para reajustar as prestações e o saldo devedor, de forma que as prestações podem variar de acordo com a inflação do país.
5) - Tabela SAC - Sistema de Amortização Constante
No Sistema de Amortização Constante, existe uma variação de juros, portanto as prestações diminuem ao longo do financiamento.
Isso acontece porque o valor da amortização se mantém igual ao longo de todo o contrato, alterando apenas o valor mensal dos juros, decrescendo até o fim da dívida.
Assim, as prestações costumam ser maiores no início, para que possam ir diminuindo até o final e o comprador pague um total de juros menor.
6) SACRE - Sistema de Amortização Crescente
Podemos dizer que o Sistema de Amortização Crescente, é uma mescla entre os sistemas Price e SAC, em que as prestações aumentam durante um determinado intervalo de tempo e após isso, passam a diminuir.
O Sacre é ideal para aqueles que desejam ter parcelas de financiamento mais estáveis e pagar menos juros. E apesar de apresentar valores mais altos nas primeiras prestações, o sistema proporciona uma economia quando avaliado a longo prazo.
Apesar de ser um dos tipos de financiamentos mais vantajosos, atualmente, somente a Caixa Econômica utiliza o Sacre.
7) Financiamento direto com a construtora
Você sabia que algumas construtoras também permitem que o comprador realize o financiamento diretamente com elas? Isso é uma realidade, inclusive, da Tecnisa.
Neste tipo de financiamento, o cliente paga diretamente à incorporadora, sem precisar contratar um banco.
Os financiamentos costumam ser corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), durante o período de obra, e pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM).
Além da correção monetária, são cobrados também juros pelo financiamento direto, com um percentual médio de 12% ao ano, calculado pelo sistema Price de amortização.
O interessante dessa modalidade na Tecnisa é que o comprador tem parcelas fixas durante toda a obra, pagando, assim, o mesmo valor nas parcelas do início ao fim do projeto, sem surpresas e aumentos repentinos.
Qual o melhor tipo de financiamento imobiliário?
Agora que você já conhece os principais tipos de financiamento imobiliário, é muito provável que esteja se questionando sobre qual escolher.
Se durante a leitura algum dos métodos de financiamento tenha chamado sua atenção ou ainda feito sentido para sua situação financeira, considere analisá-lo. Caso contrário, coloque os dados no papel (valor total do imóvel, valor de entrada, quantas parcelas deseja, etc.) e analise as melhores opções.
A escolha entre a Taxa Referencial (TR) ou o IPCA para um financiamento imobiliário depende do seu perfil de investidor e da situação econômica do país.
TR – Taxa Referencial
- Vantagens:
- Mais previsível, com parcelas praticamente iguais todos os meses
- Ideal para quem busca estabilidade econômica
- Mais indicada para financiamentos mais longos
- Mais previsível, com parcelas praticamente iguais todos os meses
- Desvantagens:
- Pode ser mais cara, devido a possíveis aumentos nas taxas de juros
- Pode ser mais cara, devido a possíveis aumentos nas taxas de juros
IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
- Vantagens:
- Reflete diretamente a inflação do país
- Pode ser uma boa opção em cenários de inflação baixa
- Pode apresentar taxas aparentemente mais baixas
- Reflete diretamente a inflação do país
- Desvantagens:
- As parcelas não serão fixas e poderão sofrer alterações
- Pode ser mais custosa caso a inflação escape ao controle do Banco Central
- As parcelas não serão fixas e poderão sofrer alterações
- Poupança
- O índice da poupança tende a ser mais estável em comparação com outros índices como o IPCA.
- O Crédito Imobiliário Poupança CAIXA tem um limitador de taxa de juros no caso de mudança de cenário.
Vantagens
- Pode ser uma boa opção para quem tem uma reserva, pois pode usar o dinheiro para quitar o financiamento se a economia entrar em dificuldades
- O cliente pode economizar se o rendimento da poupança estiver baixo
Desvantagens
- A rentabilidade da poupança está atrelada à taxa Selic, o que pode limitar os rendimentos
- Em caso de inflação alta, a poupança pode significar perda real do dinheiro
Como funciona
O financiamento atrelado à poupança é composto por:
- Uma taxa de juros fixa, que gira em torno de 3 a 5%
- Uma taxa variável, que corresponde à correção pela caderneta de poupança mensalmente, com limite de 6,17% ao ano
O financiamento com a correção pela poupança pode ser uma boa opção para quem tem um perfil moderado, que arrisca um pouco mais, mas com segurança.
A melhor opção é aquela que se adéqua ao seu perfil. Antes de escolher, é importante:
- Verificar a situação financeira atual e as perspectivas para o futuro
- Consultar mais de uma instituição bancária
- Avaliar as melhores alternativas de financiamento
- Entender os riscos
- Considerar o Custo Efetivo Total (CET) da operação