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A Prefeitura de São Paulo prorrogou até 31 de dezembro de 2025 o prazo para que os proprietários de imóveis possam solicitar a regularização de edificações por meio da Lei 17.202/2019.
Em 2025, entrará em vigor uma nova lei que trará modificações significativas no sistema de registro de imóveis, visando modernizar o acesso à informação.
O Decreto N° 69.309, de 16 de janeiro de 2025, autoriza a outorga de uso de um imóvel específico pelo município, evidenciando as novas diretrizes da legislação imobiliária.
1. Prorrogação de Prazo
- Regularização de Edificações: O prazo para solicitar a regularização de edificações foi prorrogado até 31 de dezembro de 2025, permitindo que mais proprietários regularizem seus imóveis.
2. Simplificação de Processos
- Desburocratização: A legislação busca simplificar os processos de regularização, reduzindo a quantidade de documentos necessários e facilitando o acesso às informações.
3. Novas Diretrizes de Uso do Solo
- Zoneamento: Mudanças nas regras de zoneamento que afetam a utilização do solo e a tipologia das edificações permitidas, promovendo um desenvolvimento urbano mais sustentável.
4. Incentivos Fiscais
- Isenções e Reduções: Introdução de incentivos fiscais para proprietários que regularizarem seus imóveis, como isenção de taxas ou redução de impostos.
5. Aprimoramento Tecnológico
- Sistema Digital: Implementação de plataformas digitais para facilitar a solicitação e acompanhamento dos processos de regularização, tornando-os mais ágeis e transparentes.
6. Foco em Áreas de Interesse Social
- Regularização de Favelas: Novas políticas voltadas para a regularização de favelas e assentamentos informais, buscando garantir direitos e melhorar a infraestrutura nessas áreas.
Essas mudanças visam promover um ambiente mais justo e acessível para a regularização de imóveis, estimulando o desenvolvimento urbano ordenado e sustentável.
Guia prático sobre como registrar um imóvel, incluindo etapas e requisitos legais.
O registro de imóvel é um procedimento que tem o objetivo de transferir um bem adquirido para o novo proprietário
A compra da casa própria passa por uma série de procedimentos e etapas burocráticas, e uma delas é o registro de imóvel. E como ninguém quer ter problemas na hora de realizar o sonho de ter seu imóvel próprio, é fundamental se atentar a todos os documentos.
O registro de imóvel é um procedimento que tem o objetivo de transferir um bem adquirido para o novo proprietário. A partir do registro, se firma quem é o novo dono, e o novo documento garante o direito ao imóvel.
Depois dessa etapa, é hora de comemorar, pois você acaba de conquistar a tão desejada casa própria. A seguir, vamos falar mais sobre o procedimento, como fazer, documentos necessários, entre outros detalhes Continue a leitura.
Registro do primeiro imóvel: tudo o que você precisa saber
O registro de imóvel é um procedimento que oficializa e transfere a propriedade de um imóvel perante o Estado. Trata-se de um processo realizado em cartório de registro de imóveis e, por isso, acaba até causando uma certa confusão nas pessoas que não estão tão a par do que acontece no mercado imobiliário.
A emissão do documento é realizada no RGI – Registro Geral de Imóveis, que precisará de dados como nome do proprietário, descrição do imóvel, localização, área, entre outras informações relevantes.
Para que serve o registro de imóvel?
Além de oficializar quem é o novo proprietário, o documento efetiva a transferência da propriedade. Vale lembrar que com a oficialização, todas as responsabilidades relacionadas ao imóvel ficam a cargo do atual dono, como taxas de condomínio em caso de compra de apartamentos e IPTU, por exemplo.
Ao fazer o registro de imóvel, evita-se uma série de problemas futuros em relação à propriedade. Por exemplo, quando alguém adquire uma casa e não tem o documento do registro, fica impedido de fazer a venda da propriedade, caso considere necessário lá na frente. Afinal, é inegável que nossos planos mudam, a família cresce e novas necessidades surgem.
Agora, imagine ficar restrito aos planos futuros pelo fato de não ter o documento de registro? Outro ponto importante é que, sem o registro de imóveis, eventuais dívidas de quem vendeu poderão recair sobre o imóvel, gerando até o risco de ser penhorado.
Vale ressaltar que o registro de imóvel é obrigatório por lei, sendo um requisito fundamental para que o novo proprietário possa usufruir plenamente de todos os seus direitos.
Quanto custa registrar um imóvel?
Em relação à taxa, o valor cobrado pode variar de acordo com cada região. No geral, o custo é calculado com base em uma tabela de preços utilizada pelos cartórios, porém, em média, o valor da taxa é de aproximadamente 1% do valor venal do imóvel.
Por exemplo, vamos supor que você acaba de adquirir um imóvel no valor de 300 mil reais. Então, o custo para registrá-lo será em média 3 mil reais.
Como fazer o registro do imóvel?
O registro deve ser feito assim que ocorre a compra e também em casos de recebimento de herança, para garantir a posse ao novo dono. Seja casa, apartamento ou terreno, o registro deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o bem está localizado.
Para que tudo saia dentro do esperado, você vai precisar separar alguns documentos. Montamos uma lista para ficar mais fácil:
Documentos necessários
- Escritura pública de compra e venda do imóvel
- Documentos pessoais dos compradores, como RG e CPF
- Certidão de estado civil dos compradores
- Certidão do pacto nupcial, se houver
- Comprovante de endereço atualizado
- Guia de recolhimento do ITBI
- Aviso-recibo do IPTU do ano corrente
- Certidão negativa de débitos imobiliários, gerada pela prefeitura
- Certidão negativa de condomínio, gerada pela administradora de condomínio
- Matrícula atualizada do imóvel
Se o comprador for pessoa jurídica, deverá apresentar:
- Original ou cópia autenticada do contrato social e de suas alterações
- Ata de nomeação da diretoria
- CNPJ
- RG e CPF originais do representante que irá assinar o documento
O registro do imóvel deve ser feito no cartório de imóveis da circunscrição do imóvel.
Os principais gastos envolvidos são: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), Escritura pública, Registro do imóvel, Custos para obter todas as certidões.
E quando se tratam de imóveis financiados?
O procedimento de registro de imóvel em caso de financiamento se diferencia um pouco e passa pelo que o mercado imobiliário chama de alienação fiduciária. Porém, os documentos necessários são os mesmos que listamos anteriormente.
Até que seja concluído todo o financiamento, a propriedade do imóvel fica dividida no documento entre o comprador e a empresa que financiou.
Neste caso, se você financiou um imóvel, deve fazer o registro do contrato de financiamento imobiliário, junto à certidão de matrícula. Geralmente, dependendo da construtora ou imobiliária responsável, os próprios corretores auxiliam o comprador em todas as etapas.
Aproveite e leia também: O que é averbaç
Registro de imóvel X Escritura
Embora ambos sejam super importantes no processo de compra de imóvel, tratam-se de documentos com finalidades diferentes. A escritura é um documento que concede o direito ao uso do imóvel, mas não transfere a propriedade.
Por exemplo, se você acaba de comprar um imóvel, e por enquanto tem somente em mãos a escritura, ainda não é, legalmente falando, o dono do imóvel. E quem faz esse papel é exatamente o documento de registro de imóvel.
A escritura é como uma formalização do acordo, e em seguida deve-se dar prosseguimento aos próximos trâmites burocráticos, que neste caso é procurar o Cartório de Certidão do Registro do Imóvel para providenciar a emissão do documento.
Em quanto tempo o registro de imóvel fica pronto?
O tempo médio dado pelos cartórios para emissão do registro é de 30 dias, porém, quando não há qualquer outro tipo de complexidade, e até eventuais problemas durante o processo, o registro fica pronto entre duas a três semanas.
Como conseguir desconto no primeiro imóvel e oque fazer ?
Para quem está planejando a compra do primeiro imóvel, saiba que é possível conseguir desconto na emissão do registro de imóvel. Isso mesmo, você pode ter um desconto de 50% no valor das taxas de registro por conta da Lei 6.015/73, ao financiar pela primeira vez um imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Como falamos anteriormente, o valor da taxa é de 1% do valor venal do imóvel, e diante dos preços dos apartamentos e casas, não resta dúvida que acaba sendo uma taxa bem considerável.
Se você tiver de pagar, por exemplo, 3 mil reais no procedimento de registro de imóvel, ao conseguir um desconto, esse valor economizado poderá ser investido em algum item para a casa, concorda?
E o que devo fazer para conseguir esse desconto?
O primeiro passo é procurar um cartório da sua região e solicitar uma Certidão Negativa de Imóvel, apresentando para isso CPF e RG. O documento oficializa que não existe imóvel cadastrado em nome do interessado.
Com o documento, você tem direito a um desconto de 50% no valor da taxa de registro de imóvel. Porém, vale ressaltar que há algumas regras para obtenção do desconto, como a intenção de uso do imóvel exclusivamente para moradia, ou seja, o desconto não será concedido em casos de investidores que adquirem imóveis para alugar. Além disso, o valor do bem deve ser de no máximo R$ 500 mil.
Apenas recapitulando.
Regras para conseguir desconto no registro do primeiro imóvel:
- Imóvel precisa ter sido financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação),
- Não ter qualquer imóvel anterior registrado no nome;
- Uso do imóvel exclusivamente para moradia.
Que tal simplificar o sonho da casa própria?
Como vimos, o registro de imóvel é uma das etapas mais importantes e tem o objetivo de formalizar a transferência do bem adquirido. E caso você ache o comércio de imóveis cheio de detalhes e muito complicado, deixe que nós cuidamos disso para você !!!
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O Código de Defesa do Consumidor também é importante dentro do ramo imobiliário
Para que haja um maior entendimento das responsabilidades do incorporador, iremos falar melhor sobre a sua relação com o consumidor. Por lidar diretamente com compradores, é indispensável que as incorporações imobiliárias estejam atentas a cada detalhe do Código de Defesa do Consumidor. Veja a seguir qual é a relação do CDC com as incorporações imobiliárias:
O papel do incorporador
O incorporador é aquele responsável por empreender e articular o negócio imobiliário, passando por várias etapas, desde o estudo sobre a viabilidade de construção do imóvel até a venda e relacionamento com o cliente após a conclusão e entrega das obras. Todas as etapas exigem que o incorporador esteja em dia com a lei. E mais ainda: caso o incorporador não esteja de acordo com todas as documentações necessárias, ele responde civil e criminalmente por suas falhas. Essa medida já é o início da garantia de segurança e menos riscos em relação ao negócio para o consumidor final.
Código de Defesa do Consumidor
Também conhecido pela sigla CDC, o Código de Defesa do Consumidor foi criado para expor as normas que visam proteger e defender os direitos do consumidor. Não só isso, também tem a intenção de disciplinar as relações entre fornecedores e consumidores finais, de modo a estabelecer responsabilidades, tais quais padrões de conduta, prazos e penalidades aos fornecedores de produtos ou serviços.
CDC no ramo imobiliário
Para um melhor entendimento sobre o assunto, vamos primeiros aos conceitos. A definição de incorporador, de acordo com o Artigo 29 da Lei 4.591/64 – Lei dos Condomínios e Incorporações é a seguinte:
“Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.”
A definição de fornecedor, por sua vez, é essa, de acordo com o 3º Artigo do CDC:
“Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”
Com base nisso, é possível perceber que o incorporador configura-se como fornecedor. E, somado à definição de produto ou serviço, de acordo com o mesmo artigo do CDC, é possível também perceber que um imóvel se encaixa como um bem de consumo. Portanto, inegavelmente estamos diante do fornecimento de um produto (fração do imóvel correspondente à unidade condominial que se adquire) ou de um serviço (a intermediação entre o construtor e o comprador).
Como consequência, torna-se responsabilidade do incorporador fornecer um imóvel seguro, de boa qualidade, seguro, e, preferivelmente, no prazo estipulado em contrato. Veja abaixo mais detalhes:
Defeito ou vícios de qualidade
Entende-se por defeito ou vício de qualidade qualquer problema no produto que não atende à expectativa do consumidor. Tal problema pode ser resultado de uma falta de adequação às propagandas, assim estabelecendo uma relação de desconformidade entre o produto e o valor pago pelo mesmo. Por exemplo, no caso da aquisição de um imóvel na planta, os defeitos podem estar relacionados à qualidade da pintura ou revestimentos e funcionamento das instalações, diminuindo o valor patrimonial do bem.
É entendido, de acordo com o CDC, que o fornecedor – nesse caso, o incorporador – tem a obrigação de colocar o seu produto de consumo (imóvel) no mercado em perfeitas condições de uso, em conformidade com o projeto, o qual deve estar registrado desde o início da negociação. Caso defeitos ou vícios sejam encontrados no imóvel, o incorporador é obrigado a repará-los, de maneira a deixar o imóvel do jeito que foi prometido ao adquirente.
Acidente de consumo
Também chamado de fato do produto, o acidente de consumo está ligado a um defeito que, além de comprometer a prestabilidade do produto, como vimos acima, também coloca em risco a segurança do consumidor ou de terceiros.
Em ambos os casos citados acima, a responsabilidade do incorporador para a reparação dos danos independe de sua culpa, e deve ser feita de acordo com o prazo estipulado pelo Código de Defesa do Consumidor.
Atrasos na entrega
Com relação a atrasos, é preciso que tenhamos em mente uma separação entre dois tipos de adquirentes: aquele que compra o imóvel para uso pessoal e aquele que compra o imóvel para investimento.
O adquirente de imóvel para uso próprio é qualificado pela legislação como carente de proteção contra os abusos de poder econômico. Como descrito no Artigo 4º do CDC, o objetivo do mesmo é o atendimento às necessidades dos consumidores, respeito e proteção dos seus interesses econômicos, reconhecendo sua vulnerabilidade. E ainda, de acordo com o Artigo 2º da mesma legislação, se encaixa como consumidor a pessoa física ou jurídica que adquire o produto como destinatário final. A partir disso, o consumidor que se encaixa nesse conceito é o que adquire imóvel para uso pessoal. Se o objetivo da transação for a revenda ou investimento, o adquirente não é o destinatário final da compra e, consequentemente, não estamos diante da relação de consumo.
O Código de Defesa do Consumidor limita em até 180 dias o prazo de atraso para a entrega do imóvel, sem que haja a possibilidade de incidir sobre o incorporador algum tipo de penalidade. Após esse prazo, cabe ao incorporador o pagamento de multa correspondente a 1% do valor pago até então pelo imóvel, acrescido de 0,5% por mês de atraso. Ainda, o atraso na entrega de imóvel adquirido para uso pessoal, possibilita que o consumidor acione a justiça contra o incorporador por danos morais, sendo configurados em situações excepcionais que devem ser comprovadas pelo comprador.
Por outro lado, o atraso na entrega de imóvel adquirido para investimento não gera dano moral, uma vez que, como explicitado acima, o investidor não é o destinatário final. Nesse caso, apenas se configura inadimplemento contratual.
Tendo em vista as particularidades do Código de Defesa do Consumidor citadas acima, não há dúvidas de que o incorporador deve estar ciente desse tipo de burocracia do ramo imobiliário. Por isso, é necessário que exista um acompanhamento de um escritório de advocacia. Afinal, ter um advogado qualificado em direito imobiliário à disposição é a melhor maneira para facilitar a interpretação de todas as leis a serem seguidas. Nesse caso, as leis do Código de Defesa do Consumidor.
Requisitos legais para um contrato de compra e venda de imóvel válido
Para que um contrato de compra e venda de imóvel seja válido, ele deve cumprir certos requisitos legais – tanto aqueles gerais, necessários à validade de qualquer negócio jurídico, quanto aqueles próprios das transações imobiliárias.
Pensando em comprar ou vender uma propriedade?
Antes de fechar negócio, é essencial conhecer os aspectos legais do contrato de compra e venda de imóvel, uma vez que esse é o documento que estabelece as obrigações e direitos tanto do vendedor quanto do comprador, garantindo que a transação seja segura e transparente para todos os envolvidos.
O contrato de compra e venda de imóvel (ou promessa de compra e venda, nomenclatura juridicamente correta) é um contrato preliminar onde o promitente comprador do imóvel se compromete a pagar o preço devido, e o promitente vendedor se compromete em outorgar a escritura pública para que ele possa ser efetivamente transferido ao patrimônio do comprador.
Dentre as cláusulas fundamentais, encontra-se, por exemplo, a descrição detalhada do imóvel, incluindo endereço, dimensões e características. Também é importante verificar se o vendedor possui todos os documentos necessários para a venda, como matrícula em seu nome, certidões negativas de dívidas e processos, dentre outros. Outro ponto crucial é o preço acordado e as condições de pagamento, que devem estar especificados de forma precisa.
Além disso, o contrato deve conter as consequências em caso de eventual descumprimento por alguma das partes, bem como cláusulas prevendo a possibilidade ou não de arrependimento, garantindo a proteção tanto do vendedor quanto do comprador.
Em suma: é o contrato que estabelece as regras do jogo, motivo pelo qual deve ser bem redigido e claro para ambas as partes, a fim de que a transação seja segura e livre de problemas jurídicos.
Por que um contrato de compra e venda é essencial em transações imobiliárias
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um acordo preliminar legalmente vinculativo entre o vendedor e o comprador, no qual são estabelecidas as condições da transação imobiliária. Ele tem por objeto estabelecer as premissas básicas da transação, as regras do jogo.
O contrato deve proteger tanto o vendedor quanto o comprador, garantindo que todas as condições acordadas sejam fielmente cumpridas pelas partes, e que qualquer disputa possa ser resolvida de forma ágil e adequada.
Sem a existência de um contrato de compra e venda bem redigido, as partes envolvidas colocam seu patrimônio em risco, uma vez que podem vir a enfrentar problemas legais como disputas de propriedade, prazos não cumpridos e falta de proteção legal caso o negócio não ocorra como fora planejado.
Requisitos legais para um contrato de compra e venda de imóvel válido
Para que um contrato de compra e venda de imóvel seja válido, ele deve cumprir certos requisitos legais – tanto aqueles gerais, necessários à validade de qualquer negócio jurídico, quanto aqueles próprios das transações imobiliárias.
Primeiramente, tem-se que um negócio imobiliário deve respeitar aos requisitos de todo e qualquer negócio jurídico, que se encontram junto ao artigo 104, do Código Civil. São eles:
(i) os contratantes devem ser civilmente capazes – menores de 18 anos devem ser representados ou assistidos pelos responsáveis, eventualmente lhes sendo exigido alvará judicial;
(ii) o objeto do contrato deve ser lícito, possível, determinado ou determinável;
(iii) a forma utilizada para a celebração do negócio deve ser a prescrita ou não proibida por lei.
Além disso, caso as partes desejem registrar o contrato de promessa de compra e venda, ele deve respeitar alguns requisitos mínimos previstos no artigo 111 1 do Decreto-Lei n. 58 8 /37, dentre eles:
(i) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
(ii) prazo, preço e forma de pagamento, e o valor do sinal;
(iii) indicação de a quem incumbe o pagamento de taxas e impostos.
Por fim, deve ser observada a necessidade da outorga conjugal se o vendedor for casado, aplicando-se o mesmo a eventual fiador, salvo se casado no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647, I, do Código Civil).
A importância da análise de risco (due diligence) em um contrato de compra e venda imobiliário
A due diligence desempenha um papel primordial em qualquer negócio imobiliário.
Antes de celebrar um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, devem ser levantadas todas as certidões negativas de dívidas ou de eventuais pendências sobre o imóvel, assim como sobre o comprador e o vendedor. Somente após a análise documental as partes terão a segurança necessária para celebrar um contrato sem que sejam surpreendidas negativamente.
Sem a documentação, o comprador não terá ciência de que pendem sobre o imóvel eventuais dívidas fiscais ou ambientais, por exemplo, pelas quais pode vir a ser responsabilizado futuramente. Da mesma forma, é a documentação que fornecerá ao vendedor indícios de que o comprador possui idoneidade moral e financeira e que terá condições de cumprir com o que será acordado.
Por este motivo, recomenda-se que antes de celebrar qualquer contrato imobiliário o interessado busque o auxílio de um advogado imobiliário a fim de que toda a documentação seja previamente levantada.
Por fim, também é importante realizar inspeções no imóvel para garantir que ele esteja em boas condições e livre de quaisquer problemas estruturais.
Principais cláusulas em um contrato de compra e venda imobiliário
CLÁUSULA XX. Cabe ao COMPRADOR a aprovação do crédito pessoal para o financiamento habitacional perante a instituição financeira escolhida, devendo comprovar ao VENDEDOR o protocolo de todos os documentos solicitados pela financeira dentro do prazo de XX dias, a contar da assinatura do presente contrato.
Outras cláusulas essenciais são as que tratam da posse do imóvel, despesas de transferência, débitos anteriores e corretagem:
Quando a posse do imóvel será entregue ao comprador? Antes ou após a quitação do negócio?
As despesas com a transferência do imóvel serão pagas por quem? E os tributos ou eventuais dívidas pendentes sobre o imóvel?
Haverá corretor intermediando o negócio? Quem é? Qual o valor da comissão a ser pago, e de quem é a responsabilidade pelo pagamento?
É primordial que o contrato também possua cláusulas tratando da possibilidade de rescisão e multas por descumprimento contratual.
Lembre-se: cada negócio deve ser tratado de forma específica, conforme suas particularidades, e as cláusulas contratuais sempre deverão conter respostas adequadas a todos esses questionamentos, a fim de levar clareza e segurança a ambas as partes após a assinatura do contrato.
Principais erros a serem evitados
Ao celebrar um contrato de promessa de compra de imóvel, é importante evitar certos erros comuns que podem levar a problemas futuros.
Primeiramente, é essencial que seja realizada a análise de risco da transação, colhendo-se todas as certidões negativas de débitos e demais certidões necessárias a fim de garantir que se trata de um imóvel sem dívidas, bem como que o comprador e o vendedor sejam financeiramente idôneos.
Também, é imperioso analisar cuidadosamente todas as cláusulas e termos do contrato antes de assiná-lo. Muitas vezes, as pessoas negligenciam a leitura detalhada do contrato e acabam concordando com condições desfavoráveis ou ambíguas.
Lembre-se: o contrato deve ser completo e redigido de forma clara, a fim de que as regras do jogo sejam equilibradas e que sejam corretamente aplicadas, evitando conflitos futuros indesejados.
Outro erro comum é não buscar aconselhamento jurídico adequado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode revisar o contrato e garantir que todos os termos estejam em conformidade com a legislação vigente. Ignorar a importância desse aconselhamento pode resultar em problemas legais futuros e custos adicionais.
Contrato Imobiliário, Oque deve se analisar?
Ao analisar um contrato imobiliário, é importante verificar os dados, as cláusulas, os prazos e os valores. É recomendável ler o contrato com atenção e evitar assinar sem entender tudo.
Dados
- Verifique se os dados das partes estão corretos, incluindo nome, CPF, estado civil e regime de bens
- Confirme se o vendedor tem autoridade legal para firmar o contrato
- Verifique a descrição do imóvel e o seu número de matrícula
Cláusulas
- Verifique se o contrato permite alterações unilaterais
- Analise as garantias e multas
- Verifique se as multas estão dentro do limite de 2%
- Verifique se as taxas do contrato estão de acordo com a média do mercado
Prazos e valores
- Verifique as datas de vigência, cronograma de entregas e outras marcações temporais
- Verifique o valor total a ser pago, o valor da entrada e das parcelas seguintes
- Verifique a data de cada parcela, a forma e o local do pagamento
Consultoria jurídica:
Consultar um advogado especialista para analisar o contrato e identificar possíveis abusos.
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